Keine Räumungvollstreckung aus einer notariellen Urkunde bei einem Mischmietverhätnis

OLG Oldenburg , Urteil vom 22.07.2014 – 12 U 46/14 (Fundstelle: NJW 2015 , Seite 709)

Gegenstand eines Mietvertrages war ein Wohn– und Geschäftshaus . Die Wohnfläche betrug 277,75 qm , die Geschäfts-/Lagerfläche 717,75 qm. Nach dem Vertrag erfolgte die Vermietung sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken .

Nachdem Mietrückstände aus mehreren Jahren aufgelaufen waren, unterwarf sich die Mieterin in einem notariellen Schuldanerkenntnis wegen der ausstehenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung, desgleichen wegen des Anspruchs des Vermieters auf Räumung des Mietobjekts.

Später kündigte der Vermieter unter Hinweis auf die Nichteinhaltung der notariellen Vereinbarung das Mietverhältnis fristlos, ließ sich eine vollstreckbare Ausfertigung des notariellen Schuldanerkenntnisses erteilen und betrieb daraus die Zwangsräumung des Mietobjekts.

Hiergegen wandte sich die Mieterin mit einer Vollstreckungsabwehrklage. Das OLG Oldenburg, wie auch zuvor das LG Osnabrück, gaben ihr Recht und erklärten die Räumungsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig.

Entscheidend war, dass zwischen den Parteien ein sog. Mischmietverhältnis über (nicht trennbare) Wohn-und Geschäftsräume bestand. Der titulierte Räumungsanspruch erfasste somit auch Wohnraum. Dies hielt das OLG für unzulässig.

Denn nach der gesetzlichen Regelung kann in einer notariellen Urkunde kein Anspruch tituliert werden , der den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft.

Welche Konsequenzen sich daraus für Mischmietverhältnisse ergeben, ist der Vorschrift nicht ohne Weiteres zu entnehmen. Es liegt nahe, auf den Schwerpunkt des Mietverhälnisses abzustellen. Danach wird  bekanntlich ansonsten die Frage der Anwendbarkeit von Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht beantwortet.

Diese "Schwerpunkttheorie" lässt das OLG Oldenburg - anders  als die vorherrschende Meinung in der Fachliteratur – im vorliegenden Zusammenhang nicht gelten.

Es verweist auf den Zweck der Vorschrift, den Mieter vor dem kurzfristigen Verlust seines Wohnraums zu schützen. Überdies würde eine Anknüpfung an den Schwerpunkt des Mietverhältnisses den mit der Räumung beauftragten Gerichtsvollzieher zu einer eigenständigen Prüfung der vorrangigen Nutzungsart zwingen und damit überfordern.

Aus Sicht des OLG konnte es somit keine Rolle spielen, dass der weitaus größte Teil des Objekts gewerblich genutzt war.

Praxistipp:

Das OLG  Oldenburg hatte die Revision zum BGH zugelassen. Der unterlegene Vermieter legte jedoch kein Rechtsmittel ein, so dass das Urteil rechtskräftig geworden ist.

Ob damit das letzte Wort gesprochen ist, ist somit offen. Möglicherweise wird sich einmal der BGH mit der Frage befassen müssen.

Für die Praxis schafft das – der bisher vorherrschenden Rechtsauffassung widersprechende – Urteil eine wenig erfreuliche Lage. Sind in einer notariellen Urkunde sowohl ein Zahlungs- als auch ein Räumungsanpruch tituliert, kann der Vermieter zwar den Zahlungsanspruch vollstrecken. Will er den Räumungsanspruch vollstrecken, riskiert er eine Vollstreckungsabwehrklage des Mieters. Ein "Königsweg", mit dem sich jedes Prozessrisiko vermeiden ließe, ist nicht ersichtlich.

 

 

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