Kosten gemeinschaftlich genutzter Flächen

BGH, Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11 (Fundstelle: DWW 2014, Seite 373)

In einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum gelegenes Ladenlokal wurden die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen sowie die Kosten des „Center-Managers“ anteilig dem Mieter auferlegt.

Nachdem die klagende Mieterin die Kosten zunächst beglichen hatte, forderte sie diese nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Jahre 2005 bis 2007 zurück.

Der BGH billigte der Mieterin einen Rückzahlungsanspruch zu, soweit sie Betriebskosten gezahlt hatte, deren Umlage nicht wirksam vereinbart war.

Da der Mietvertrag formularmäßig abgeschlossen war, handelte es sich bei den Vertragsklauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deren Wirksamkeit war nach den Vorgaben des AGB-Rechts zu beurteilen. Diese waren zwar nur mit Einschränkungen anwendbar, weil es sich bei der Mieterin um eine Unternehmerin handelte. Auch im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern gilt jedoch das Verbot der unangemessenen Benachteiligung.

Eine solche sahen die Richter in einer Klausel, die der Mieterin die gesamte Erhaltungslast des Einkaufszentrums anteilig auferlegte.

Nach der Rechtsprechung kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nur insoweit formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, als sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieter zuzuordnen sind.

Eine solche Begrenzung enthielt die strittige Klausel nicht. Vielmehr bürdete sie der Mieterin auch Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungserscheinungen auf, deren Höhe nicht überschaubar war. Die Klausel erfasste auch Kosten für die Behebung von Schäden, die von Dritten verursacht wurden.

Diese Regelung hielt der Inhaltskontrolle nicht Stand.

Auch die anteilige Umlegung von Kosten des „Center-Managers“ billigten die Richter nicht. Sie beanstandeten die fehlende Transparenz dieses Begriffs. Er erlaubt nach ihrer Auffassung keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, zumal daneben auch „Kosten für Verwaltung“ und „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume“ umgelegt wurden. Auch deshalb
war nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff des „Center-Managers“ fallen sollten.
Der Verstoß gegen das Transparenzgebot führte zur Unwirksamkeit der Klausel.

Die Mieterin musste sich auch nicht entgegen halten lassen, sie habe in der Vergangenheit diese Kosten unbeanstandet bezahlt. Daran würde ein Rückzahlungsanspruch allenfalls in Ausnahmefällen scheitern.


Praxistipp:

Die Ausgangslage der Entscheidung war in einem Punkt atypisch. Während zumeist der Vermieter ausstehende Zahlungen auf Betriebskosten einklagt, hatte hier die frühere Mieterin Klage erhoben, mit der sie bereits erbrachte Zahlungen zurück forderte.

Auch die anstandslose Begleichung von Betriebskosten schließt mithin nicht aus, dass später darüber gestritten wird.
Der Mieter kann durchaus zunächst ohne Einwände zahlen und nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sein Interesse an kooperativem Zusammenwirken entfallen ist, erbrachte Leistungen zurückfordern.

Im Übrigen zeigt der Streitfall, wie viele andere Prozesse auch, dass bei der Formulierung Allgemeiner Geschäftsbedingungen die größte Vorsicht geboten ist. Zu weit gefasste oder unklare Klauseln sind auch durch spätere Erklärungen mit dem Ziel der Einschränkung oder Präzisierung nicht zu retten. Vorliegend hatte die Vermieterin die Aufgaben des Center-Managers in einem Schreiben erläutert.
Trotzdem überstand die strittige Klausel die richterliche Inhaltskontrolle nicht.

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