Kein Schriftformverstoß durch Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, die dem Vermieter das Recht zur einseitigen Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung einräumt.    

BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 (Fundstelle, ZMR 2014, Seite 530)

Ein auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossener Gewerberaummietvertrag enthielt eine Klausel, die es dem Vermieter erlaubte, die Nebenkostenvorauszahlungen u.a. auf der Grundlage einer Nebenkostenabrechnung neu festzusetzen.

Nachdem sich aus einer Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung ergab, erhöhte die Vermieterin durch schriftliche Erklärung die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen.

Die beklagte Mieterin zahlte zunächst die erhöhten Beträge kündigte das Mietverhältnis jedoch unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist.

Im Rahmen der von der Vermieterin erhobenen Zahlungsklage hatte der BGH die sich aus dieser Klausel ergebenden rechtlichen Konsequenzen zu beurteilen.

Da es sich bei den Vertragsbedingungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, musst eine Klauselkontrolle nach den Maßstäben des AGB-Rechts vorgenommen werden. Diese warf keine offenen Rechtsfragen auf. Der BGH hatte bereits vergleichbare Klauseln zu überprüfen und eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners verneint. Die Wirksamkeit der Klausel konnte also ohne weiteres bejaht werden.

Zu klären war jedoch, ob das Schriftformerfordernis eingehalten war. Da der Mietvertrag für eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen war, bedurfte er der Schriftform. Diese verlangt, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietvertrages – aus der Vertragsurkunde ergeben.

Nach Auffassung der beklagten Mieterin waren diese Voraussetzungen nach Ausübung des Anpassungsrechts nicht mehr erfüllt, da sich die aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr aus der Vertragsurkunde entnehmen ließ.

Damit wäre die im Vertrag vereinbarte feste Laufzeit von fünf Jahren wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis hinfällig geworden; der Vertrag hätte für unbestimmte Zeit gegolten.

Die von der Beklagten unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von sechs Monaten ausgesprochene (vorzeitige) Kündigung wäre dann wirksam gewesen.

Dieser Rechtsauffassung erteilte der BGH eine Absage. Zur Begründung konnte er auf seine bisherige Rechtsprechung zu Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses für Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr zurückgreifen.

Nach Auffassung der Richter bezweckt diese Formvorschrift den Schutz eines etwaigen Grundstückserwerbers. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand des Vertragstextes über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu informieren, den er Kraft Gesetztes eintritt.

Entscheidend war für das Gericht, dass dieser Schutzzweck ohnehin in zahlreichen Fällen nur eingeschränkt erreicht werden kann, so beispielsweise bei einer Verlängerungsoption.

Bei derartigen Vertragsgestaltungen erfüllt der Vertragstext aber eine Art Warnfunktion, so auch im vorliegenden Fall. Ein etwaiger Grundstückserwerber könnte aus dem Vertragstext zwar nicht entnehmen, ob das Anpassungsrecht ausgeübt worden war, müsste jedoch damit rechnen und könnte sich informieren. Damit ist dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge getan.

Praxistipp:

Die Rechtsprechung des BGH lässt das Bestreben erkennen, den vom Gesetz erstrebten Schutz eines Grundstückerwerbers vor unliebsamen Überraschungen durch ihm unbekannte Vertragsbedingungen mit dem gegenläufigen Interesse an der Flexibilisierung langfristiger Konditionen zu harmonisieren. Die gefundenen Ergebnisse sind praxisgerecht.

Das gesetzliche Schriftformerfordernis zwingt nicht zur Vereinbarung starrer Konditionen, solange der Vertragstext hinreichend transparent ist.

 

 

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