Vertragsstrafversprechen in Gewerberäumen für den Fall der verspäteten verweigerten Überlassung der Mieträume auch ohne Festlegung einer Obergrenze wirksam    

OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 – 2 U 164/13 (Fundstelle ZMR 2014, S. 353)

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen, in denen die Klägerin einen Supermarkt betreiben wollte. Es war ein fester Zeitpunkt für die Überlassung der – erst noch zu errichtenden – Räume festgelegt. Die beklagte Vermieterin hatte sich verpflichtet, bei der Überschreitung des Übergabetermins eine Vertragsstrafe i.H. von 200,-- EUR/Tag zu zahlen.

Nachdem die Vermieterin die vereinbarungsgemäße Errichtung der Mieträume verweigerte, verlangte die Klägerin die Zahlung der Vertragsstrafe für einen Zeitraum von 212 Tagen. Das OLG Celle verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 42.400,—EUR.

Die Rechtssauffassung der Beklagten, das Vertragsstrafeversprechen sei unwirksam, folgte das Gericht nicht. Nach Auffassung der Beklagten sollte dieses daran scheitern, dass die Vertragsstrafe unangemessen hoch sei und keine Obergrenze festgelegt war. Insofern bot das Vertragsstrafeversprechen nach Auffassung der Beklagten in rechtlicher Hinsicht mehrere Angriffsflächen.

Das OLG Celle ließ sämtlich Einwände der Beklagte nicht gelten.

Eine Vertragsstrafe i.H. von 200,-- EUR für jeden Tag der Terminüberschreitung sei keineswegs überhöht. Das Gericht stellt insoweit darauf ab, dass die Vertragsstrafe 75 % (des auf den Tag umgerechneten)Mietzinses ausmachte. Überdies sei nicht anzunehmen, dass die Klägerin durch den beabsichtigten Betrieb des Supermarktes einen geringeren Gewinn als 200,-- EUR/Tag erzielt hätte.

Dies hielt das Gericht für entscheidend, weil die Vertragsstrafe der Klägerin einen Ausgleich der Nachteile bieten solle, die durch die Vertragsverletzung der beklagten Vermieterin zu erwarten waren.

Auch die Festlegung einer Obergrenze hielt das OLG in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes für entbehrlich. Durch eine solche Begrenzung könne die Funktion der Vertragsstrafe als Druckmittel zur Herbeiführung des vertragsgemäßen Zustandes entwertet werden.

Das OLG sah entgegen der Rechtsmeinung der Beklagten in der getroffenen Vereinbarung weder ein wucherisches noch ein wucherähnliches Geschäft.

Das Gericht erkannte in der Regelung auch keine unangemessene Benachteiligung der Beklagten. Es verwies auf das gesetzliche Leitbild für den kaufmännischen Rechtsverkehr, dass der Schuldner nicht mit dem Einwand gehört werden kann, die Vertragsstrafe sei unangemessen.

Praxistipp:

Das Urteil des OLG Celle folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Wer die Zahlung einer Vertragsstrafe verspricht, muss damit rechnen, im Streitfall daran festgehalten zu werden. Korrekturen einer als zu weit gehend betrachteten Vertragsstrafevereinbarung durch die Gerichte sind, jedenfalls im kaufmännischen Geschäftsverkehr, nicht zu erwarten. Dies sollte bei Vertragsschluss bedacht werden. Allerdings ist eine Vertragsstrafe nur bei Verschulden verwirkt. Der Schuldner hat es in der Hand, durch Herstellung des vertragsgemäßen Zustands die (weitere) Zahlung der Vertragsstrafe zu vermeiden.

 

 

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