Wahrung des gesetzlichen Schriftform–Erfordernisses durch vertragliche Festlegung von Kriterien, die eindeutige Bestimmung des Mietbeginns zulassen    

BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 (Fundstelle: ZMR 2014 , Seite 22)

Die Parteien hatten im Vertragstext für den Beginn des Mietverhältnisses kein bestimmtes Datum festgelegt, sondern insoweit an die Übergabe/Übernahme der Mietsache angeknüpft. Abweichend davon sollte u. U. das Mietverhältnis auch schon vorher beginnen, wenn bestimmte, im Vertrag fixierte Voraussetzungen eintreten sollten.

Im Rechtsstreit stellte sich die Frage, ob dies zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses genügte. Dieses verlangt, dass sich sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Dazu gehört auch der Beginn des Mietverhältnisses. Dieser war aber nicht unmittelbar aus dem Vertragstext zu entnehmen, sondern setzte die Kenntnis sonstiger Umstände voraus.

Der BGH hielt diese Regelung für ausreichend. Wie auch schon in seiner früheren Rechtsprechung ließ er die Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügen. Für die Bestimmbarkeit genügt es, ist aber auch erforderlich, dass die Umstände, an die die Parteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmt sind, dass bei ihrem Eintreten kein Zweifel am Vertragsbeginn bleibt.

Das Abstellen auf Übergabe/Übernahme war unproblematisch. Aber auch die Regelung über einen etwaigen Mietbeginn vor diesem Zeitpunkt hielt der Überprüfung durch den BGH stand. Die Parteien hatten hierfür hinreichend klare Kriterien im Vertrag fixiert. Der BGH stellte ausdrücklich klar, dass auch die Verwendung auslegungsbedürftiger Begriffe nicht zu beanstanden ist.

Praxistipp:

Diese Rechtsprechung trägt dem Interesse beider Seiten an einer flexiblen Regelung des Vertragsbeginns Rechnung, die mitunter geboten ist. Trotz der relativ "großzügigen" Haltung des BGH und der Instanzgerichte empfiehlt sich größtmögliche Sorgfalt bei der Fixierung der maßgeblichen Kriterien. In einem Streitfall werden bei entsprechender Interessenlage mitunter "Unklarheiten" auch dann behauptet, wenn diese mit einer "kreativen" Argumentation weit hergeholt werden müssen.

 

 

Zusätzliche Informationen