Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache

BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13

(Fundstelle: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2014, S 140)

Der Vermieter hatte an einen Mieter drei jeweils mit Werkhallen bebaute Gewerbegrundstücke vermietet. Dieser hatte sich vertraglich verpflichtet, alle Unterhaltungs­ -und Instandsetzungsarbeiten auszuführen. Für den Fall, dass bei Mietende entsprechende Arbeiten noch ausstehen sollten, verpflichtete sich der Mieter, diese vor Rückgabe des Mietobjekts fachgerecht durchzuführen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Gewerbegrundstücke kam es zwischen den Vertragsparteien zu Streitigkeiten über Instandsetzungsarbeiten erheblichen Umfangs, die nach Auffassung des Vermieters noch ausstanden.

In einem anschließenden Rechtsstreit machte der Vermieter u.a. Zahlungsansprüche wegen unterlassener Instandsetzungsarbeiten geltend. Der Mieter erhob die Einrede der Verjährung.

In Übereinstimmung mit seiner bisherigen Rechtsprechung legte der BGH die Verjährungsregelung des § 548 BGB weit aus. Ihr unterfallen sowohl Ansprüche des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache als auch Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs­ -und Instandhaltungspflicht. Sie ist auch anwendbar auf Ansprüche des Vermieters, die sich daraus ergeben, dass sich die Mietsache bei Rückgabe nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand befindet. Die sechsmonatige Verjährungsfrist beginnt stets mit Rückgabe der Mietsache zu laufen. Dies gilt auch für Ansprüche, die in diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden waren.

Praxistipp:

Die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache erweist sich nicht selten als Stolperfalle für den Vermieter. Dies gilt nicht nur, weil sie deutlich kürzer ist als die Regelverjährung, sondern auch deshalb, weil – abweichend vom übrigen Verjährungsrecht – der Fristbeginn vor dem Zeitpunkt der Anspruchsentstehung liegen kann.

Stehen bei Vertragsbeendigung Ansprüche im Raum, die unter Berücksichtigung der weiten Auslegung durch die Rechtsprechung der kurzen Verjährung unterliegen, sind beschleunigte Aktivitäten des Vermieters erforderlich. Spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache werden gerichtliche Schritte erforderlich.

Ein möglicher Ausweg besteht darin, mit dem Mieter einen – befristeten – Verzicht auf die Erhebung der Verjährungseinrede zu vereinbaren. Daran können beide Seiten ein berechtigtes Interesse haben, um Zeit für Verhandlungen zu gewinnen und zu verhindern, dass allein zur Fristwahrung gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

 

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