Rückgabe der Mietsache mit vom Mieter zu beseitigenden Einrichtungen – kein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013 – 6 U 11/12 (Fundstelle: ZMR 2014, Seite 28)

Der Mieter hatte in den von ihm angemieteten Gewerberäumen umfangreiche bauliche Veränderungen vorgenommen (Einbau von Zwischenwänden sowie Bäder/Toiletten). Im Mietvertrag hatte er sich verpflichtet, diese am Ende der Mietzeit auf Verlangen des Vermieters zu entfernen und auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dieser Verpflichtung kam er nicht nach.

Das OLG billigte dem Vermieter einen Schadenersatzanspruch in Höhe der voraussichtlichen, für den Rückbau erforderlichen Kosten zu. Es verneinte jedoch sowohl einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung als auch auf Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheiterte daran, dass der Mieter dem Vermieter die Räume nicht – wie insoweit vom Gesetz vorausgesetzt – "vorenthalten" hatte. Der Mieter hatte die Mietsache geräumt und die Verfügungsgewalt darüber durch Schlüsselrückgabe vollständig aufgegeben. Die Verletzung seiner Pflicht zum Rückbau änderte daran nichts. Diese Pflichtverletzung hätte nur dann zu einer anderen rechtlichen Beurteilung geführt, wenn das Verhalten des Mieters die anschließende Nutzung durch den Vermieter vollständig vereitelt hätte.

Obwohl mit erheblichen Kosten für den Rückbau zu rechnen war, sah das OLG diese Voraussetzung nicht als erfüllt an.

Ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens bestand ebenfalls nicht. Dafür hätte der Vermieter darlegen und beweisen müssen, dass ein bestimmter Mietinteressent die Räume zu bestimmten Konditionen zu einem bestimmten Zeitpunkt angemietet hätte, wenn sich das Objekt wieder im ursprünglichen Zustand befunden hätte. An dieser Darlegung fehlte es.

Praxistipp:

Das OLG hat die Messlatte für das "Vorenthalten" von Mieträumen recht hoch gehängt. Ein erheblicher – mit voraussichtlichen Kosten in fünfstelliger Höhe verbundener – Aufwand ließe im Einzelfall auch eine andere rechtliche Beurteilung zu. Vermieter müssen sich aber darauf einstellen, in einem etwaigen Streitfall mit ebenso strengen Voraussetzungen konfrontiert zu werden.

 

Sollten bei Vertragsbeendigung seriöse Angebote ernsthafter Mietinteressenten vorliegen und sich die Neuvermietung verzögern, kann der Mietausfallschaden geltend gemacht werden. Der Vermieter muss im Rechtsstreit aber darlegen und beweisen, dass die Verzögerung ausschließlich auf das vertragswidrige Verhalten des Mieters zurückführen ist. Das wird am ehesten gelingen, wenn der Gang der Vertragsverhandlungen mit Interessenten sorgfältig dokumentiert und in einem etwaigen Rechtsstreit vorgetragen wird.

 

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