Fristlose Kündigung bei Mietverträgen: Keine Rücknahme möglich.

OLG Koblenz, Urteil v. 15.02.2012 – 5 U 1159/11

Gerät ein Gewerberaummieter in Zahlungsverzug und kündigt daraufhin der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, wird diese Kündigung nicht unwirksam, auch wenn der Mieter unmittelbar nach Zugang der Kündigung die Mietrückstände ausgleicht.

Ein solcher Ausgleich der Rückstände nach Zugang einer fristlosen Kündigung veranlasst den Vermieter aber häufig dazu, „die Rücknahme der Kündigung“ zu erklären und das Mietverhältnis fortzusetzen. Das OLG Koblenz hat nun erneut klar gestellt, dass dies nicht möglich ist. Eine Kündigung ist eine Gestaltungserklärung und beendet den gekündigten Vertrag endgültig. Er kann weder durch einseitige Erklärung noch durch konkludentes Verhalten wieder aufleben. Vielmehr müsste ein neues Mietverhältnis förmlich begründet werden.

Praxistipp: Setzen die Parteien nach einer wirksamen Kündigung ein Mietverhältnis ohne Neuabschluss eines Mietvertrages fort, ist eine früher vereinbarte Festlaufzeit hinfällig. Problematisch ist dies vor allem für den Vermieter. Gerät der Mieter erneut in Mietrückstand und wird fristlos gekündigt, kann der Vermieter – mangels Festlaufzeit – keinen Mietausfallschaden geltend machen.

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