Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter verpflichtet ist, zur Umsatzsteuer zu optieren, ist der Käufer eines Mietobjekts nicht verpflichtet, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

OLG München, Beschl. vom 13.03.2012 – 32 U 4761/11

Die Vermietung (auch) von Gewerberäumen ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit (§ 4 Nr. 12 UStG). Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann gem. § 9 UStG verzichtet werden, wenn der Mieter Unternehmer ist und in dem Mietobjekt im Wesentlichen nur umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt. Auch wenn die Voraussetzungen der Umsatzsteueroption vorliegen, ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten, wenn eine entsprechende Verpflichtung nicht vertraglich vereinbart ist. Darauf hat jetzt das OLG München hingewiesen. Dabei ging es um einen Mietvertrag über ein Ladengeschäft in dem neben den netto zu leistenden Zahlungen auch der Umsatzsteuerbetrag aufgeführt war. Weiter hieß es:

„Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter neben Miete und Nebenkosten die jeweils geltende Umsatzsteuer zu zahlen.“

Das Objekt wurde verkauft, der Mieter zahlte weiter Miete in bisheriger Höhe (inkl. USt) an den neuen Vermieter und zog die Vorsteuer ab. Erst nach 7 Jahren bittet er um Erstellung einer den Vorgaben des Umsatzsteuerrechts entsprechenden Rechnung, woraufhin der Vermieter mitteilt, er habe nicht zur Umsatzsteuer optiert. M verlangt dennoch eine (Dauer-)Mietrechnung. Zu Unrecht, wie das OLG München entschieden hat. Der Mieter könne nur die (ohne Rechtsgrund) geleisteten Umsatzsteuerzahlungen nach Bereicherungsrecht zurückfordern. Wegen darüber hinaus gehender Nebenforderungen des Finanzamtes (Säumniszuschläge, Rechtsverfolgungskosten etc.) habe er keinen Schadensersatzanspruch, da ihm ein wesentliches, wenn nicht überwiegendes Verschulden zur Last falle. Er hätte ohne im Besitz einer Rechnung i.S.v § 14 Abs. 4 UStG zu sein, keinen Vorsteuerabzug vornehmen dürfen.

Praxistipp für Mieter: Wird das Objekt verkauft, kann sich der Mieter nicht darauf verlassen, dass auch der neue Vermieter zur Umsatzsteuer optiert. Der Mieter muss deshalb darauf drängen, vom neuen Vermieter unverzüglich eine den Vorgaben des Umsatzsteuerrechts entsprechende Rechnung zu erhalten. Andernfalls sollte er auf Miete und Nebenkosten keine Umsatzsteuer bezahlen und darf in jedem Fall keinen Vorsteuerabzug vornehmen.

Zusätzliche Informationen