Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch möglich, wenn der Mieter wegen eines (vermeintlichen) Mangels die Miete zu Unrecht mindert.

BGH Urteil vom 11.7.2012 VIII - ZR 138/11

Ist der Mieter an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Höhe von mindestens einer Monatsmiete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Abs. 3 Ziff. 3 BGB). Verzug ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter die Nichtzahlung „nicht zu vertreten“ hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Zu vertreten ist Vorsatz und jede Form der Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Auch wenn der Mieter leicht fahrlässig meint, zur Minderung (in einer bestimmten Höhe) berechtigt zu sein, tritt deshalb Verzug ein, wenn die Minderung unberechtigt war. Der Vermieter kann also außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Rückstand rechnerisch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB erreicht. Wird nachträglich entschieden, dass die Minderung unzulässig war, steht damit gleichzeitig fest, dass die Kündigung wirksam ist. Das ist bei der Vornahme einer Minderung zu berücksichtigen. Darauf hat der BGH in o.g. Entscheidung hingewiesen. Im Streitfall ging es um Schimmelbefall und die Frage, ob der (unstreitig vorhandene) Schimmel auf einen Baumangel oder auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Praxistipp für Mieter: Wird die Miete wegen eines strittigen Mangels gemindert kann ggf. ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB die Situation entschärfen.

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