Wirksamkeit einer „Schriftformrettungsklausel“ und einer Vertragsstrafenklausel

OLG Naumburg, U. v. 26.7.2012 – 9 U 38/12

Das OLG Naumburg hat sich mit der Wirksamkeit einer „Schriftformrettungsklausel“ und einer Vertragsstrafenklausel befasst:

Es ging um ein Schnellrestaurant mit etwa 125 qm, das die Mieterin als Franchisenehmerin in einem größeren Einkaufscenter betreibt. Im Mietvertrag findet sich eine sogenannte „Schriftformrettungsklausel“, sowie eine Betriebspflicht, die mit einer Vertragsstrafe in Höhe von 10 % der Monatsmiete für jeden Tag des Verstoßes pönalisiert ist.

Die Mieterin kündigte unter Berufung auf Schriftformmängel und räumte. Die Vermieterin klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung und Zahlung der Vertragsstrafe.

Zumindest nach Auffassung des OLG Naumburg hindert eine sogenannte „Schriftformrettungsklausel“ eine Berufung auf den Schriftformverstoß, so dass die Unwirksamkeit der Kündigung und die Verletzung der Betriebspflicht festgestellt wird. Mit der Zahlungsklage unterliegt die Vermieterin allerdings. Die Vertragsstrafenklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Betriebspflicht sei keine Hauptleistungspflicht, sondern eine Nebenpflicht des Mieters. Eine Vertragsstrafe, die deutlich höher ist als die Miete, sei deshalb unangemessen.

Praxistipp: Ob sogenannte „Schriftformrettungsklauseln“ eine Berufung auf Schriftformmängel verhindern oder nicht, ist nach wie vor nicht höchst richterlich geklärt. Die numerische Mehrzahl der Instanzurteile zu dieser Frage hält Kündigungen für unzulässig.

Wirksamkeit einer „Schriftformrettungsklausel“ und einer Vertragsstrafenklausel

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