Fehlende Transparenz bei der Nebenkostenumlage

BGH U.v. 26.9.2012 – XII ZR 112/10

Die transparente Umlage von Betriebs- und Instandhaltungskosten auf Gewerberaummieter bleibt ein Dauerbrenner der Rechtsprechung. Der BGH hat jetzt entschieden, dass auch in § 2 Ziff. 1- 16 BetrkVO aufgeführte Kosten dann nicht wirksam auf den Mieter umgelegt sind, wenn zwar auf die BetrkVO verwiesen, gleichzeitig aber im Vertrag geregelt wird, dass vom Mieter „alle Nebenkosten in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der BetrkVO aufgeführten Kosten“ zu tragen seien. Im konkreten Fall hält der BGH wegen dieses erweiternden Einleitungssatzes die Überwälzung von Versicherungsprämien und Kosten des Hausmeisters für intransparent und damit unwirksam. Hinsichtlich der Versicherung verwies der BGH dabei auf seine Rechtsprechung, wonach eine Übertragung der Kosten für „übliche Versicherungen“ unwirksam ist (U.v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01). Die Überwälzung der Hausmeisterkosten hielt der BGH deshalb für unwirksam, weil aufgrund des erweiternden Einleitungssatzes nicht ausgeschlossen sei, dass der Hausmeister auch hausmeisterfremde Tätigkeiten wie insbesondere Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt. Nachdem die Überwälzung von Instandhaltungskosten außerhalb der eigentlichen Mieträume jedenfalls ohne Kostenobergrenze unwirksam ist (Verweis auf U. 6.4.2005 – XII ZR 158/01) sei bei einer solchen Erweiterung die Hausmeistervergütung insgesamt nicht wirksam umgelegt.

Darüberhinaus bestätigt der BGH in diesem Urteil seine Rechtsprechung, wonach Kosten eines „Center-Managers“ nicht transparent und damit nicht wirksam umgelegt sind sowie, dass Kosten der „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs“ den Mieter unangemessen benachteiligen. In einem Nebensatz stellt der BGH klar, dass den Mietern (nur) die Kosten der Erhaltung derjenigen technischen Einrichtungen auferlegt werden können, die seinem Mietgebrauch ausgesetzt oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind und dass sich die streitige Klausel auch einer einschränkenden Auslegung dergestalt, dass jedenfalls Wartungskosten wirksam überwälzt sind, entzieht.

Schließlich stellt der BGH nochmals klar, dass der Begriff „Kosten der Verwaltung“ transparent genug ist und zwar auch dann, wenn daneben Kosten eines „Center-Managers“ genannt werden.

Praxistipp für Vermieter: Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass strikt zwischen den in der Betriebskostenverordnung im Einzelnen genannten Kostenarten, sonstigen Betriebskosten gem. § 2 Ziff. 17 BetrkVO und Instandhaltungskosten differenziert wird.

Praxistipp für Mieter: Es empfiehlt sich, anhand dieses Urteils die Nebenkostenumlage in vermieterseits gestellten Mietverträgen auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen.

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