Unwirksamkeit einer Ausschlussfrist für die Nebenkostenabrechnung im Formularvertrag des Mieters

OLG Jena, U.v. 4.7.2012 – 7 U 48/12

In § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist eine Ausschlussfrist für Nebenkostenabrechnungen des Wohnraumvermieters geregelt. Für die Geschäftsraummiete gibt es dagegen keine Ausschlussfrist, so dass auch noch nach Jahren abgerechnet werden kann.

Viele Formularverträge der Einzelhandelsmieter sehen deshalb eine Ausschlussfrist für die Abrechnung bzw. die Geltendmachung daraus resultierender Nachforderungen vor.

Das ist nach Auffassung des OLG Jena allerdings dann unwirksam, wenn nicht die im Gesetzt für das Wohnraummietrecht vorgesehen Ausnahmen gelten sollen. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 gilt die Ausschlussfrist dann nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das erlaubt insbesondere die Nachberechnung von erhöhten Grundsteuerbeträgen, über die der Vermieter oft erst viele Jahre nach einer Bebauung einen geänderten Grundsteuerbescheid erhält.

Ist die Klausel im Mieter-Formularmietvertrag so formuliert, dass sie möglicherweise auch in einem solchen Fall die Nachforderung ausschließt ist sie (insgesamt) unwirksam.

Praxistipp: Mieter sollten Ihre Formularverträge aufgrund dieses Entscheidung überprüfen und gegebenenfalls umformulieren.

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