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Ausnahmsweise: Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (Münchner Busbahnhof)

LG München I, Urteil vom 7.1.2013 – 26 O 11715/11

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (zuletzt Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10) führen außerhalb des eigentlichen Mietobjekts liegende Umstände wie ein bestimmter Mietermix, eine enttäuschte Gewinnerwartung in einem Einkaufszentrum, eine zu geringe Kundenfrequenz etc. nicht zu einem Mangel der Mietsache und auch nicht zu einer Störung der Geschäftsgrundlage. Ohne sich mit dieser Rechtsprechung des BGH im einzelnen auseinanderzusetzen hat das LG München I jetzt allerdings für ein Reisebüro, das „im Reisezentrum“ des Münchner Busbahnhofs Flächen angemietet hatte, eine Störung der Geschäftsgrundlage und daraus folgend einen Anspruch auf Vertragsanpassung bejaht. Begründet wird dieser Anspruch auf Vertragsanpassung vor allem damit, dass es in den Schlussbestimmungen des Mietvertrages hieß:

„Die Parteien sind sich darüber einig, dass es derzeit in Deutschland keinen vergleichbaren multifunktionalen Bereich gibt. Sollte sich aus der multifunktionalen Nutzung und den hieraus resultierenden Interessen Regelungsbedarf ergeben, der heute noch nicht absehbar ist, und damit auch noch nicht mietvertraglich berücksichtigt werden kann, sichern beide Vertragsparteien zu, sich um eine einvernehmliche Regelung zu bemühen, die Förderung der Attraktivität als Ganzes und die Förderung der möglichen Synergien zwischen einzelnen Nutzungen gemeinsam anzustreben und vertraglich umzusetzen.“

Nachdem das klagende Reisebüro entgegen der Planung, wonach im sogenannten „Reisezentrum“ im 1. Stock 16 Ticketanbieter untergebracht werden sollten, der einzige Anbieter bestimmter Reisen war, sah das Gericht einen Regelungsbedarf entsprechend dieser Bestimmung des Mietvertrages und führt aus, dass bei dieser Sachlage das Geschäftsrisiko entgegen dem „Normalfall“ nicht beim Mieter liegt, sondern zumindest teilweise vom Vermieter übernommen wurde, was einen Anspruch auf Vertragsanpassung begründet.

Praxistipp: Will der Mieter aus Umständen wie Leerstand, mangelnde Kundenfrequenz etc. Ansprüche herleiten, müssen diese Ansprüche im Vertrag geregelt werden. Dies kann neben einem Anspruch auf Minderung oder Kündigung natürlich auch ein Anspruch auf Vertragsanpassung sein.